Metoodika

Mis on automaatne hindamismudel (AVM)?

Automaatne hindamismudel (ingl automated valuation model, AVM) on statistiline meetod kinnisvara turuväärtuse hindamiseks. Aurentise põhimudel koosneb kahest sõltumatust masinõppemudelist, mis on treenitud ametlikel tehinguandmetel (39 158 Tallinna korteritehingut) koos registri-, asukoha- ja lisaandmetega. Tulemust kontrollib sõltumatu kõrvalmudel (närvivõrk) ning hinnavahemik arvutatakse meetodiga, mis kalibreerib vahemiku laiuse mudeli varasemate vigade järgi (konformne prognoos). Iga põhjalik hinnang sisaldab ka võrdlustehingute kohandustabelit, mida saab rea kaupa üle kontrollida.

Sisendid ja loogika

• 01Ametlikud tehinguandmed ja turuinfo, mitte kuulutused
• 02Asukohanäitajad (kaugused olulistest kohtadest, ühistranspordi ühendus)
• 03Objekti parameetrid: pind, tüüp, tubade arv, seisukord
• 04Turuindeks: viimaste kuude hinnaliikumine

Piirangud

• ·Mudel ei arvesta objekti eripärasid, mida hindaja kohapeal silmaga näeks
• ·Harvem kaubeldavate piirkondade puhul on andmeid vähem ja vahemik laiem
• ·Täpsus eeldab korrektset sisendit — vale seisukord annab vale tulemuse
• ·Ei sobi ainsaks aluseks laenuotsuste ega kohtumenetluste puhul

Mida see on / ei ole

Usaldusnäitaja

Usaldusnäitaja näitab, kui kindel mudel selles hinnangus on. Seda kalibreerib kaks asja: andmete kattuvus ja kahe sõltumatu mudeli lahknevus. Kui põhimudel ja kõrvalmudel annavad sarnase tulemuse (lahknevus alla 3%), on mediaanviga ajalooliselt 7,5%; kui nad lahknevad üle 12%, kasvab viga 11,2%-ni ja usaldusnäitaja langeb automaatselt. Näitaja ei ole garantii, vaid aus signaal, millal tulemust usaldada ja millal mitte.

Kuidas mudelit kontrollitakse

Mudel ei ole staatiline must kast. Iga muudatus läbib enne kasutuselevõttu rolling-origin testi ja tulemused avaldame avalikul täpsuslehel.

• 01Nihkuva lähtepunktiga test (rolling-origin): mudel treenitakse ainult kuni eelmise kuuni laekunud tehingutega ja seda katsetatakse järgmise kuu tehingutel — täpselt nii, nagu mudel päriselus töötab.
• 02Vea mõõtmine: jälgime mediaanviga (MdAPE), tabavust ±10% ja ±20% piires (PPE10/PPE20) ning vahemike katvust segmentide kaupa (linnaosa, hinnaklass, hoone vanus).
• 03Perioodiline ümbertreening: mudel treenitakse regulaarselt värskete tehinguandmetega ümber ja tulemust võrreldakse eelmise versiooniga.
• 04Versioonijälg: iga hinnang näitab mudeli versiooni ja andmeperioodi, et tulemus oleks korratav.

Sõltumatus

Aurentis on sõltumatu analüüsiettevõte: me ei kuulu ühelegi kinnisvarabüroole, ei vahenda tehinguid ega teeni vahendustasu. See on metoodiline valik, mitte ainult äriline — mudeli omanikul, kes teenib tehingult, on huvi tulemust kallutada. Meie tulu tuleb ainult hinnangutest, seega on meie ainus huvi, et hinnang oleks täpne. Sama metoodika, sama vahemik ja sama avalikustatud viga kehtivad ostjale, müüjale, maaklerile ja pangale ühtemoodi.

Andmekaitse

Sisestatud andmeid kasutatakse ainult konkreetse hinnangu arvutamiseks. Andmeid ei müüda ega jagata kolmandatele osapooltele. Päringuid säilitatakse anonümiseeritult mudeli parandamiseks.